- uncategorized
In ciuda efectelor crizei economice, centrele logistice si spatiile industriale moderne continua sa fie finalizate intr-un ritm sustinut, preconizata scadere fata de anul trecut fiind nesemnificativa comparativ cu declinul general extrem de puternic al sectorului imobiliar rezidential. Astfel, potrivit reprezentant ilor companiei de consultanta imobiliara CB Richard Ellis – Eurisko, in acest an urmeaza a fi finalizati aproximativ 250.000 de metri patrati de depozite si spatii industriale moderne, tinand cont si de precontractele semnate in 2008.
Anul trecut, pentru livrarea celor 280.000 de metri patrati de spatii industriale, valoarea investitiilor s-a ridicat la 112 milioane de euro, ceea ce inseamna ca in 2009 capitalul mobilizat de dezvoltatori nu ar trebui sa scada mult sub pragul de 100 de milioane de euro. „Efortul investitional va ramane important si dupa cresterea puternica din 2008 – datorita imbunatatirii infrastructurii, ce se va concretiza printr-o cerere ridicata – cu toate ca au scazut chiriile si randamentele obtinute de dezvoltatori in unele regiuni din Europa Centrala si de Est. In comparat ie cu scaderea generala a investitiilor pe piata europeana, capitalurile mobilizate in proiecte din ECE au ramas la un nivel ridicat. Concentrarea investitorilor asupra unor proprietati de calitate si bine amplasate a facut ca sumele alocate pentru proiecte imobiliare in regiunea central si sud-est europeana sa-si sporeasca ponderea in totalul investitiilor la nivelul intregului continent“, se arata in raportul CBRE – Eurisko.
Capitala, „magnet investitional“
Si in acest an, zonele cele mai susceptibile pentru proiecte noi de spatii logistice si industriale sunt in imediata vecinatate a Bucurestiului, dar este asteptata aparitia unor noi centre de greutate in nord-estul si estul capitalei, avand in vedere achizitionarea unor mari suprafete de teren de catre principalii dezvoltatori.
In 2008, cel mai mare interes l-au atras parcurile logistice situate de-a lungul autostrazii A1, cu peste 116.000 mp inchiriati. La ora actuala, stocul de spatii logistice si industriale moderne din Bucuresti totalizeaza aproximativ 720.000 de metri patrati, cele mai mari suprafete fiind disponibile in vestul si nord-vestul orasului. Concetrarea este pusa pe seama caracteristicilor satisfacatoare ale infrastructurii de transport din aceste zone. Dintre proiectele localizate in aceste zone, Equest Logistic Centre, Bucharest West, A1 Business Park, Cefin Logistics Park si Prologis Park Bucharest A1 au concentrat 87% din totalul tranzactiilor.
Pe de alta parte, s-a conturat o piata dinamica in orase ca Timisoara, Brasov si Constanta, cu o suprafata totala inchiriata de 45.000 mp. „Expansiunea pietei de spatii logistice si industriale dinspre Bucuresti spre restul Romaniei se va accentua, tintele principale fiind orase precum Arad, Brasov, Cluj, Constanta, Pitesti, Ploiesti si Timisoara“, prevad analistii CBRE – Eurisko. Previziunile se bazeaza pe investitii deja derulate, cum sunt Log Center Timisoara sau Cefin Logistics Park Arad, dar si pe planurile de finalizare a unor proiecte in orasele Ploiesti, Pitesti, Timisoara, Oradea, Brasov sau Cluj, de catre dezvoltatori ca Helios-Phoenix, Invest4see, CTP Invest sau Eyemaxx.
Cererea este sustinuta de logistica si retail
Pe parcursul anului trecut, in intreaga tara au fost inchiriate sau vandute utilizatorilor finali spatii logistice si industriale insumand aproximativ 220.000 de metri patrati.
Suprafata medie contractata in Bucuresti s-a situat intre 2.000 si 5.000 de metri patrati, dar s-au inregistrat si cinci tranzactii peste 10.000 de metri patrati. „Pentru proiectele care se situeaza la km 14 al Autostrazii A1 (Bucuresti Vest sau Business Park A1), media suprafetei inchiriate a fost de 3.000 mp, in schimb, pentru Prologis Park Bucharest A1 la km 23, media a fost de 4.000 mp“, au exemplificat reprezentantii CBRE – Eurisko.
Comparativ cu anii trecuti, cererea pentru module mai mici a crescut, companiile din domeniile distributie si productie solicitand dezvoltatorilor spatii cu suprafete cuprinse intre 1.000 mp si 2.000 mp. In 2009, acest nou concept de inchiriere a unitatilor mici va deveni probabil o tendinta generala, ceea ce i-ar putea incuraja pe dezvoltatori sa investeasca in proiecte de mici dimensiuni si sa agreeze conceptul de retele nationale de parcuri logistice si industriale.
Divergente pe tema chiriilor
Nivelul chiriilor pentru spatiile de profil a ramas constant de-a lungul anului trecut, cu o medie de 4-5 euro/mp/luna pentru suprafete cuprinse intre 2.000 mp si 5.000 mp, situate in centre logistice noi. Modulele mai mari, de peste 10.000 de metri patrati, au inregistrat un nivel mai scazut al chiriei, de 4-4,5 euro/mp/luna, iar spatiile echipate pentru depozitarea marfurilor la temperatura joasa s-au inchiriat cu 8-12 euro/mp/luna. Birourile oferite in cadrul centrelor logistice au chirii cuprinse intre 8 si 12 euro/mp/luna, in functie de caile de acces existente, utilitati, distanta fata de centrul urban cel mai apropiat, suprafata inchiriata si durata contractului.
Stabilitatea chiriilor este insa periclitata de divergente serioase intre asteptarile dezvoltatorilor si cele ale clientilor. In contextul nivelului constant ridicat al cererii de spatii logistice si industriale si a mentinerii duratei standard a contractelor la trei pana la cinci ani, aparitia unor asteptari diferite este explicata de CBRE – Eurisko prin schimbarea politicilor de creditare si prin evolutia ansamblului economiei. Aceste noi premise fac dificila incheierea de noi tranzactii, in conditiile pozitiilor diametral opuse ale dezvoltatorilor, respectiv clientilor, cu privire la nivelul rezonabil al chiriilor.
Europa Centrala si de Est ramane atractiva
Potrivit estimarilor companiei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle, volumul investitiilor directe realizate in sectorul imobiliar comercial anul trecut in Europa se situeaza intre 105 si 110 miliarde de euro, suma cu 55% mai mica decat in 2007.
„Volumele atinse in 2008 nu au fost o surpriza pentru cunoscatori, avand in vedere situatia de pe pietele financiare globale, incetinirea economica generala si scaderea nivelului de incredere al investitorilor. Desi consideram ca deja ne-am confruntat cu ce era mai rau, activitatea investitionala se va mentine redusa in prima parte a lui 2009“, a subliniat Tony Horrell, directorul departamentului de piete de capital din cadrul Jones Lang LaSalle.
Desi investitiile s-au diminuat inca din primele sase luni ale lui 2008, activitatea dezvoltatorilor a suferit un recul puternic odata cu falimentul bancii Lehman Brothers, survenit in septembrie. Astfel, cu toate ca ultimul trimestru era in mod traditional perioada in care se concentrau cele mai importante investitii, in octombrie-decembrie 2008 sectorul imobiliar comercial a atras doar 16 miliarde de euro, in scadere cu 30% fata de al treilea trimestru al anului.
Daca din punctul de vedere al repartitiei temporale a investitiilor ultimul trimestru a fost o perioada „moarta“, distribut ia geografica a sumelor a afectat in special Marea Britanie, Germania si Franta. In aceste tari, sumele investite au scazut cu pana la 60% fata de 2007, insumand aproximativ 60 miliarde de euro anul trecut. De altfel, restrangerea investitiilor a fost mai evidenta in tarile dezvoltate din Europa de Vest, in ciuda faptului ca unele piete mici din aceasta regiune au fost caracterizate de o relativa stabilitate.
In Europa Centrala si de Est, suspendarea unor proiecte de catre unele fonduri de investitii s-a manifestat in special in a doua jumatate a anului. In ciuda acestui fapt, proportia investitiilor din aceasta regiune in totalul sumelor vehiculate la nivel continental in sectorul imobiliar comercial s-a dublat in 2008 fata de 2007, de la 4% la 8%.
