- uncategorized
Logistica – pozitionarea resurselor in corelatie cu timpul sau stiinta de a avea cantitatea de bunuri potrivita la momentul in care se poate obtine pretul ideal – este o notiune care da tonul afacerilor in sectorul transporturilor. Fara un flux eficient de marfa, transporturile risa sa fie haotice si chiar neprofitabile, ceea ce a determinat crearea de imense parcuri logistice in preajma marilor centre de consum. Operatorii de transport au reactionat la aceasta evolutie prin specializare: au aparut transportatori care se ocupa exclusiv de preluarea marfurilor, expedierea acestora in depozite proprii si distribuirea lor in functie de cerintele pietei.
Poarta de vest, cea mai atractiva
Partea vestica a Bucurestiului a creat premisele unor amenajari logistice pe terenuri ce marginesc actuala sosea de centura sau autostrada Bucuresti – Pitesti.
Investitiile in spatii de depozitare necesita terenuri cu suprafete foarte mari, asa ca tendinta pietei este de a derula proiecte tot mai departe de intrarea in Capitala. Asta pentru ca loturile de teren disponibile in jurul actualei sosele de centura sunt tot mai rare, traficul este foarte aglomerat, iar pre-turile sunt din ce in ce mai mari.
Exemple care sa confirme aceasta tendinta sunt proiectele Bucharest West, aflat la km 14 al autostrazii, Mercury Logistic Park si Prologis, de la km 22. Tot pe autostrada Bucuresti – Pitesti este si Cefin Logistics Park, ai carui dezvoltatori planuiesc sa amenajeze cea mai mare suprafata de depozitare din Romania. „Este un proiect imobiliar remarcabil prin locatia sa unica si inaltele standarde de executie, ba chiar unic pe piata gratie platformei de cale ferata inaugurata recent in cadrul parcului”, considera Cristian Ustinescu, Senior Consultant al DTZ Echinox, companie responsabila cu marketingul si inchirierea spatiilor din cadrul Cefin Logistics Park.
Parcurile industriale nu pot fi dezvoltate oriunde de-a lungul rutei Bucuresti – Pitesti, pentru ca accesul la autostrada se poate face numai in anumite puncte.
In viitor, daca se mentine actualul trend, expansiunea de-a lungul autostrazii va continua dupa km 23, urmatoarea jonctiune fiind situata la km 30.
Spre deosebire de acest interes crescut pentru poarta de vest a capitalei, care concentreaza in prezent 80% din centrele logistice, la iesirile din Bucuresti spre nord, sud si est nu au aparut prea multe investitii in acest segment.
In zona de nord, loturile de teren oferite sunt mici, dificil de asamblat pentru a obtine suprafete considerabile, iar preturile sunt ridicate. Aceste neajunsuri fac ineficienta o investitie pentru operatiuni de proportii mari.
Sudul si sud-estul orasului au perspective mai bune, datorita autostrazii spre Constanta, care va face parte tot din Coridorul IV Pan-European, ca si segmentul Bucuresti – Pitesti.
Tranzactii de milioane
Cererea de spatii de depozitare provine in principal de la companiile de transporturi specializate in logistica si de la marile lanturi de retail. Aceste companii prefera sa inchirieze spatii, cu optiunea de a cumpara depozitul la expirarea contractului.
Cea mai importanta tranzactie incheiata anul trecut a fost contractul de inchiriere prin care retailerul Minimax Discount a luat 14.000 mp in Mercury Logistic Park. Brokerul tranzactiei a fost compania Eurisko. A doua tranzactie a anului ca suprafata a fost cea prin care operatorul logistic FM Logistics a inchiriat 13.000 mp in cadrul Cefin Logistics Park, brokerul fiind DTZ Echinox. A treia tranzactie ca anvergura a vizat depozite de 10.000 mp din cadrul Geodis Center.
Chiriile pentru spatiile logistice de calitate sunt estimate la 4-4,8 Euro/mp/luna (in 2005 erau de 5-5,5 Euro/mp/luna), dar valoarea reala este greu de determinat din cauza clauzelor contractuale (pot sa apara discounturi importante atunci cand chiriasul se angajeaza sa cumpere depozitele la sfarsitul contractului).
Preturile de vanzare pentru spatii industriale si de depozitare au fost cuprinse anul trecut intre 450 si 650 Euro/mp, dar tranzactiile au fost putine, majoritatea contractelor vizand inchirierea.
Avand in vedere aceste preturi, investitiile in hale si depozite sunt profitabile pentru dezvoltatori, care estimeaza ca au cheltuieli de 450 de Euro/mp pentru construirea centrelor logistice.
Potrivit reprezentantilor Cefin, terenurile cu suprafete mari pentru parcuri logistice se achizitioneaza la preturi medii de 35 Euro/mp, constructiile ridicate costa pana la 400 Euro/mp, iar alti 10-15 Euro/ mp reprezinta cheltuieli pentru racordarea la utilitati.
De altfel, aparitia a tot mai multe parcuri logistice este justificata de dezvoltatori tocmai prin profitabilitatea ridicata: investitiile din Romania au o rata de amortizare mai mare cu 2-3% pe an decat in Ungaria sau Cehia.
